Kehrtwende der Rechtsprechung bei den Schönheitsreparaturen
Nahezu jeder Mustermietvertrag über Wohn- oder Gewerberäume enthält Klauseln, welche die Mieter zu umfangreichen Schönheitsreparaturen an der Mietsache verpflichten. Die strukturell schwächere Verhandlungsposition der Wohnraummieter führt in der Praxis dazu, dass diese Vereinbarungen in nahezu allen Wohnraummietverhältnissen von den Mietern akzeptiert werden (müssen). Infolgedessen wäre zwischenzeitlich fast in Vergessenheit geraten, dass die gesetzliche Regelung die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache eigentlich dem Vermieter auferlegt, hätte nicht der Bundesgerichtshof (BGH) in der Entscheidung vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03, eine spektakuläre Kehrtwende herbeigeführt. Ohne zu übertreiben kann man sagen, dass sich im Bereich der Schönheitsreparaturen. sprichwörtlich "kein Stein mehr auf dem anderen" befindet. Den Vermietern wurden vom BGH quasi über Nacht die Renovierungsansprüche genommen. Da die ganz überwiegende Zahl der Altmietverträge betroffen ist, müssen die Mieter nun in vielen Fällen keine Schönheitsreparaturen mehr durchführen. Die anwaltliche Beratungspraxis zeigt, dass diese Erkenntnis bei vielen Mietern noch nicht angekommen ist. Gleiches gilt für die Vermieter, die in vielen Fällen aus allen Wolken fallen, wenn Ihnen erläutert wird, dass ihre Mieter die Mietwohnung ohne jegliche Renovierung verlassen dürfen.
Dieser Beitrag soll Mietern und Vermietern eine erste Einschätzung erlauben, ob die Klauseln ihres Vertrages wirksam sind. Dabei beschränkt sich der Beitrag auf den häufigsten Fall der sog. Klauseln mit sog. „starren“ Fristenplänen.
Gemeint sind damit Regelungen, die etwa wie folgt formuliert sind:
„Da in der Miete die Kosten für die Instandhaltung der Mieträume nicht enthalten sind, hat der Mieter die nachfolgend näher beschriebenen Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchzuführen. Der Mieter verpflichtet sich die Schönheitsreparaturen nach Maßgabe folgender Fristen in fachmännischer Eigenleistung durchzuführen oder durch einen Fachbetrieb durchführen zu lassen:
Küche, Bad, Dusche, WC alle 3 Jahre,
alle sonstigen Räume alle 5 Jahre.
Zu den Schönheitsreparaturen gehören im Wesentlichen…“
Teilweise ist die Fristenregelung auch noch detaillierter aufgegliedert (alle 3, 5 und 7 Jahre). Darauf kommt es letztlich nicht an, sofern die Fristen nicht bereits als solche unzumutbar kurz bemessen sind. Entscheidend ist - so der BGH - ob die Formulierung der Fristenregelung „starr“ oder „weich“ ist.
Eine „starre“ und damit unwirksame Regelung liegt vor, wenn der Fristenplan nach seiner Formulierung keine Anpassung der Fristen an den tatsächlichen Renovierungsbedarf ermöglicht. Im vorstehenden Beispiel fehlt es an einer solchen Anpassungsmöglichkeit, es werden lediglich die nach Jahren bemessenen Zeiträume angegeben. In einem solchen Fall ist die Klausel unwirksam (BGH, Urteil vom 05.04.2006, VIII ZR 178/05).
Eine „weiche“ und damit wirksame Regelung liegt in folgenden Fällen vor:
- Die Fristenregelung enthält den Zusatz, dass die Schönheitsreparaturen „in der Regel“ (BGH, Urteil vom 13.7.2005 – VIII ZR 351/04) oder „im Allgemeinen“ (BGH, Urteil vom 09.03.2005, VIII ZR 17/04) nach Ablauf der genannten Fristen fällig sind.
- Der Mietvertrag enthält eine Ausnahmefallregelung, wie in der Entscheidung des BGH vom 16.02.2005, VIII ZR 48/04:
„Lässt in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand … eine Verlängerung der … Fristen zu …, so kann der Vermieter nach billigem Ermessen die Fristen … verlängern …“
Diese Beispiele machen deutlich, dass der BGH hier sehr feinsinnig unterscheidet. Schon die dürren Worte „im Allgemeinen“ retten die Wirksamkeit der Klausel und führen zur Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters. Es bleibt aber festzuhalten, dass nahezu alle Verträge diese Klauselzusätze nicht enthalten und daher hinsichtlich der Übertragung der Schönheitsreparaturverpflichtungen unwirksam sind.
Es sei daher allen Mietern angeraten, ihre Verträge durch einen Rechtsanwalt überprüfen zu lassen, um die Frage der Renovierungsverpflichtung zu klären. Dieser wird dann auch noch weitere Unwirksamkeitsgründe prüfen, etwa unzulässige Kombinationen von Klauseln, welche den Rahmen dieses Beitrages sprengen würden. Vermietern sei dringend empfohlen vor Abschluss neuer Verträge keinesfalls auf alte Formulare - wie sie teilweise auch noch im Internet kursieren - zurückzugreifen. Vielmehr lohnt sich hier eine individuelle Beratung, um für künftige Mietverhältnisse rechtssichere Renovierungsverpflichtungen zu formulieren. Bezüglich der Altverträge können Vermieter lediglich versuchen, mit ihren Mietern im Wege eines Nachtrages zum Mietvertrag wirksame Schönheitsreparaturverpflichtungen zu vereinbaren. Hierbei sind die Vermieter allerdings auf das Wohlwollen oder die Unkenntnis der Mieter angewiesen, da diese zum Abschluss entsprechender Nachträge selbstverständlich nicht verpflichtet sind.
Auch dem Gewerbemietraumrecht stehen unruhige Zeiten bevor. Hier war die überwiegende Auffassung im juristischen Schrifttum davon ausgegangen, dass die eben dargestellte Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH nicht ohne weiteres auf Gewerbemieträume übertragen werden könne, da Gewerberaummieter weniger schutzwürdig seien und ihnen daher weitergehende Pflichten auferlegt werden könnten. Der für Gewerbemietraumrecht zuständige XII. Zivilsenat des BGH hat sich nun allerdings bereits in einer Entscheidung, die gleichfalls zu Schönheitsreparaturen erging aber etwas anders gelagert war, der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats angeschlossen (Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 308/02). Das OLG Düsseldorf hat bereits die Rechtsprechung des VIII. Zivilsenates auf die Gewerberaummiete übertragen (Urteil vom 04.05.2006 - 10 U 174/05, NJW 2006, 2047). Auch der Gewerberaummieter werde im Sinne des § 307 BGB unangemessen durch eine starre Fristenregelung benachteiligt. Für Mieter und Vermieter von Gewerberaum kann daher ebenfalls nur empfohlen werden, sich entsprechend anwaltlich beraten zu lassen.
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