Schönheitsreparaturen in der Gewerberaummiete
Nach und nach werden auch die Konturen für die Schönheitsreparaturen in der Gewerberaummiete deutlich. Nachdem der 12. Zivilsenat zunächst in der Entscheidung vom 08.10.2008, XII ZR 84/06 klargestellt hat, dass "starre Fristen" auch bei gewerblicher Vermietung unwirksam sind, liegt nun eine aktuelle Entscheidung vor, in welcher der Vermieter die Schönheitsreparaturen pauschal, also ohne Konkretisierung der einzelnen Tätigkeiten, auf den Mieter überbürdet hatte. Sinngemäß war dort vereinbart worden:
Die Instandsetzung und die Instandhaltung einschließlich der Schönheitsreparaturen im Inneren des Mietobjekts sind Sache des Mieters. Nach Beendigung des Mietvertrages ist der Mieter verpflichtet, die Mieträume ordnungsgemäß gereinigt an den Vermieter zu übergeben. Der Mieter ist verpflichtet, vor seinem Auszug nach Wahl des Vermieters die durch die Nutzung verursachten Schäden beseitigen und fällige Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchzuführen oder dem Vermieter die für die Durchführung der Schönheitsreparaturen erforderlichen Beträge zu bezahlen.
Diese Klausel ist vom Bundesgerichtshof unbeanstandet geblieben. Die Parteien stritten in dem Fall konkret darum, ob der Mieter nach der vertraglichen Regelung verpflichtet war, eine "gründliche" Reinigung des Teppichbodens vorzunehmen. Dies hat der Bundesgerichtshof entgegen der Vorinstanz bejaht. Er begründet seine Ansicht mit dem Sinn und Zweck der Schönheitsreparaturverpflichtung. Es gehe "nicht um Reparaturen im eigentlichen Sinn, sondern um Maßnahmen zur Erhaltung eines ansprechenden äußeren Erscheinungsbildes der Mieträume durch Beseitigung der Spuren des vertragsgemäßen Gebrauchs". Dabei sei "auch die Oberfläche des Bodenbelags in einen ansehnlichen Zustand" zu versetzen. Dies sei bei einem Teppichboden dessen gründliche Reinigung. Die übliche Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz durch Staubsaugen genüge nicht, denn diese ergebe sich bereits aus der generellen vertraglichen Sorgfalts- und Obhutspflicht des Mieters zur Beseitigung von Verschmutzungen, habe aber mit Schönheitsreparaturen nichts zu tun.
Der Fall zeigt: "Weniger ist Mehr"! Allgemein gehaltene Klauseln führen durchaus zu angemessenen Ergebnissen. Vermieter sollten darüber nachdenken, von den bisherigen vertraglichen Regelungen zu Schönheitsreparaturen Abschied zu nehmen. Dort waren sämtliche Arbeiten im Einzelnen aufgeführt worden (" Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen usw."). Das kann gefährlich sein, wenn man über das Ziel hinausschießt und dem Mieter Arbeiten auferlegt, die nicht überbürdet werden dürfen (beispielsweise das Streichen der Fenster von außen). Wird dem Mieter dagegen - wie hier - lediglich aufgegeben die "fälligen Schönheitsreparaturen" auszuführen, besteht diese Gefahr nicht.
BGH, Urteil vom 08.10.2008, XII ZR 15/07.
Ihr Ansprechpartner im Gewerberaummietrecht: Rechtsanwalt Hahn
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